国内 来源：中国经营报 2020-05-20 10:25:01
去年以来多家房地产企业集中倒闭，企业所涉及债务、抵押等等诸多风险也逐渐暴露出来。
河南旭龙房地产开发有限公司(以下简称“旭龙地产”)是去年平顶山市破产的两家房企之一，如今被曝该公司几乎在同一时间将楼盘出售和抵押。很多购房者一直未能办理房产证被迫起诉企业，而平顶山银行也因抵押而卷入其中。
据《中国经营报》记者了解，对于已经预售的商品房，房地产开发公司通常是不能再次进行抵押融资的;由于旭龙地产同时进行了预售和抵押，导致了大量诉讼纠纷，不少购房者对平顶山银行的抵押也提出了质疑，并向法院申请解除其抵押关系。
“一房两用”惹纠纷
2020年5月6日，平顶山市中级人民法院发布公告称，平顶山银行与旭龙地产破产有关纠纷于2020年3月26日立案。但是，为了有利于查明案情，化解矛盾，维护社会稳定，该案件在报请河南省高级人民法院批准后交由河南省平顶山市卫东区人民法院审理。
在平顶山银行与旭龙地产债务纠纷的背后，地产公司和银行也多次被列为诉讼的被告，而关键原因则是其中的抵押关系。
家住平顶山市的杨某于2014年9月向旭龙地产购买了平顶山市飞宇国际汽贸城的一套120多平方米的商品房，并于2015年5月31日签订了商品房买卖合同，并支付了购房款约57万元。旭龙地产在合同中承诺两年后将房屋的所有权证交付给杨某，然而直至今日仍未履约。
2019年1月，旭龙地产向法院申请了破产，但是其预售房的房产证办理却成为了一个关键问题，涉及到大部分的购房者。然而，通过公开信息查询到，叶县房地产管理局已于2014年12月12日对其房产向平顶山银行办理了抵押登记，而杨某对此一直不知情。
2019年9月，杨某向法院起诉了旭龙地产和平顶山银行，要求法院判定房地产公司违约及解除房产在平顶山银行的抵押。
记者了解到，和杨某有着相同遭遇的购房者不少。在此事件中，已通过法院起诉公开的判决就已经有十多起。从目前情况看，在旭龙地产破产后，办理房产证是目前最为紧迫的事，甚至部分购房者通过政府投诉等方式进行过维权，但是事情还没有得到有效的解决。
值得注意的是，早在2017年，平顶山银行就对旭龙地产进行了担保的追债。2014年12月14日至16日，旭龙地产的关联公司河南平开高压开关有限公司与平顶山银行签订了3份一年期的流动资金借款合同，贷款金额分别为2500万元、2500万元和3000万元，合计8000万元。其中，由旭龙地产与银行签订最高额抵押合同，用飞宇汽贸城的相关房产为上述8000万元借款提供担保，而办理抵押登记时间就是2014年12月11日。
然而，河南平开高压开关有限公司的8000万元贷款在一年后到期未能偿还。河南省平顶山市中级人民法院于2017年5月做出了判决，平顶山银行对于抵押的房产有进行处置的优先受偿权。
一边是出售的房产不能办理房产证，一边是欠债作为了抵押资产，购房者的所有权与银行的处置权冲突令双方陷入了尴尬境地。在购房者起诉平顶山银行要求解除抵押关系之后，平顶山银行再次将旭龙地产告上法庭，而目前尚未有结果。
抵押贷款“坑多”
“对于抵押资产的情况，银行在贷款流程上应该做好充分的贷前审查。”一家股份行人士表示，房产预售通常会进行公示，也是公开信息，如果预售进行公示之后，多数情况下银行是不能接受再抵押的。“银行专门对于抵押物的情况有一个核实环节，并且还会对公示内容在准备材料时进行截图。”
但是，他同时表示，各个地方在政策上存在一定的差异，不少地方抵押贷款政策也存在漏洞。“一些房产可能在预售后会以‘在建工程’作为抵押，这种情况也有很多。房地产的预售时间和抵押时间先后也很重要。”
记者从双方签约时间上看，大部分的购房者集中买房是在2014年9月至12月，而签订正式的合同是在2015年5月前后。旭龙地产办理抵押担保是在2014年12月底，两者时间上有所重合。
针对该批房产的购买情况和官司纠纷，记者联系了平顶山银行进行采访。该行对此回复记者称，旭龙地产向银行提供的资料显示，抵押物登记在旭龙地产名下，并持有叶县房地产管理局颁发的房产证;贷前调查过程中，旭龙地产告知银行上述抵押物未出售、未出租，且银行也向叶县房地产管理局核实了抵押物为抵押人所有、抵押物不存在抵押、查封等情况。然后银行才按照相关业务流程办理贷款手续。次日，叶县房地产管理局为上述抵押办理了抵押登记手续，并出具叶房他证叶他字第 02179 号《他项权利证书》。
银行在主张权利中认为，购房者向银行出示的《购房协议》及付款凭证时间均在抵押登记日之后。旭龙地产向银行的抵押登记在先，而确定的购房在后。银行依法拥有对抵押物的优先受偿权。
对于购房者、房企和银行的纠纷，前述股份行人士认为，企业的资产要是能够完全覆盖这些债务解决纠纷就没有问题。但大多数银行破产企业是资不抵债，最终涉及的房产是购房者所有或是银行处置还是需要法院的判决。
同时，他还向记者透露，目前银行在房地产贷款抵押中暴露出了很多风险点，包括租赁权对抗抵押权、二次抵押风险等等，这都需要银行对贷款流程进行完善，对抵押资产的价值进行更精准的评估。“房产同时进行预售和抵押融资出现产权上的纠纷是可以预料的。如果房产预售已经经过了公示，购房者是能够向法院主张抵押无效的。但如果预售并没有公示，只是私下的合同，那么责任可能更大可能是在房地产公司一方了。”
记者在采访中了解到，市场上关于房企的预售房产的纠纷并不少，尤其是中小房地产企业。业内对于房产的预售制度的反思也一直在进行，早在2004年人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中，明确指出很多市场风险和交易问题，都源于预售制度。
2018年底，广东房地产协会也发布通知，内部调研关于商品房预售许可事项调整的事项。终于在2020年3月份，海南省率先出台政策，今年新出让土地建设的商品房，全部实施现房销售制度。
“近两年银行信贷风险发生的不少，很多的金融机构都强调将风险的把控提前。”一家国有大行人士称，贷前审查做的更详细、更扎实一些，银行的风险就会小一些。“在抵押资产处置中往往会存在各样的困难。由于涉及到一批购房者的住房问题，银行也很难直接通过粗暴的方式解决。”(记者 杨井鑫)
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