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2017房价走势:脱离了经济基本规律,政策手也会失手,这就是事实

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上面几个高票答案已经从各种角度,各种数据分析了当前的走势。我比较赞同,特别是那个匿名的,说楼市有股雾霾味的答案。基本就那样,老大哥的命门,外汇储备,地方债务,现在又加了个房地产。具体的分析和数据直接看他的答案就好了。我想从市场和交易的层面说说。现在的老大哥的状况是外汇储备持续下降,地方债务有所缓解,但没有完全解决,地产又来了一个大坑,经济增长持续下降。而目前的地产格局是1,2线房价奇高无比,深圳房价收入比达到世界第一,3,4线房价高,库存量极大。上面说到房地产库存的数据。仅商品房在建和待售就超过50亿平米 。如果再加上商品房之外的保障房,公用建筑和单位自建等,那么面积可能超过80亿平米。按照2015年全国销售面积10亿多平米算,这些库存要5-7年才能消化掉。那么目前的市场本应该处于买方市场,卖家应该降价以适应买方需求。但是现在的市场有一只有形的手操控,房地产不能跌,因为跌了经济就真完了。但是房价也不能再继续上涨了,在上涨也会有风险。所以现阶段的主题是稳定,这一段时间的政策很好的表现了这个主题,首先是“房子是用来住的,不是用来抄的”,而最近几天更是使用了“严防房地产泡沫”这样极端的字眼,要知道这在过去几个月,老大哥是不承认房地产有泡沫的。另外,今年反复提到了“严防金融风险”这几个字,有心人自己琢磨琢磨,到底是发现了什么,让老大哥反反复复的强调金融风险。继续回到地产政策,近期推出了一大堆抑制房价的政策,像是限制购买二套房,提高首付,降低贷款利率优惠,甚至最近说正在制定房产税政策。这一切的一切就一个目的,房价要稳,不能涨,不能跌。房地产业牵扯到了太多,包括老大哥自己,房企(要知道这些房企都是拿着1千万,干1个亿的生意),银行(包括,房企贷款,个人房贷等)等等一些列链条。前面高票的答案也说了,新增银行贷款屡创新高,而以目前的房价和目前居民收入,及其容易造成大面积坏账,出现连锁反应。总之的总之,要稳。但是话又说回来,以目前的局面,房地产成交量及其低迷。基本上看多的,用杠杆能入市的基本都已经入市了,看多的已经没人再观望了。剩下的就是看多的,用杠杆都没能力买房的了。最后的结果就是房子有价无市。现在的局势很搞笑,房价高,没成交,大库存,都看多,买不起。本来市场的事应该交给市场,房子回归本身的价值这是最好的解。但是不行,有形的手不让,有形的手要维稳,还推出了大量政策,限制交易者入市。这叫什么逻辑,要维稳,但不让交易,这不是自相矛盾么。房子是商品,是商品就有买房卖方,就有市场,做交易的人都知道,股票想上涨,那是互相接力涨上去的,买入力量强于卖出力量,持续上涨的动力来自你今天买入赚钱了,明天别人买入还能赚钱,最后达到一个高位,大家一致认为该价位过高了,一旦筹码出现松动,所有的筹码倾斜出来,接盘力量跟不上就开始下跌了。而房价上涨也好,企稳也还,都需要成交量支撑,无量的上涨,价格是虚的,一旦部分筹码松动,就开始补跌了。而现在房价就是这么一个状态,在一个相当高的位置,但是成交量持续萎缩,并且有形的手开始控制价格,并且不鼓励交易者(贷款的,全款的土豪随意)入市,明摆着告诉你就是硬撑着,这样一个局,在我这种智慧不高的人看来,无解,一旦撑不住了,只要少量筹码一砸,就容易破位跌,一旦破位,大家一形成共识,形成恐慌性的抛盘,那一跌下来,谁也接不住,而且房子问题最大的在于流动性差,并且很多筹码用了杠杆,跌起来,那肯定比股灾快。房子要么继续稳定,要么就是恐慌性杀跌,那种说房价缓慢下降的,并不太可能。跌的不多,多头仍然会死抱着筹码不放。如果恐慌性出来了,那就不是20%,30%的事了,到那时候价格可能会低于真实价值,然后在长时间慢慢修复至其应有价值。大概就是参考日本那样,不一定一样,不够也差不多。还有什么时候,那些能预测哪年能跌的都是扯淡。没人能准确预测拐点。要是有人能预测这种经济事件的具体走向和观点,那么他肯定成为世界首富了。而我说的这些也不算预测,我说的不算数,市场说的才算数,我只是通过市场现阶段的一些特征,预判大概率的走向趋势而已。对于房地产来说,周期非常长,本轮房价上涨连续涨了是18年(忘了,很长就对了),具体是2017年,2020年是拐点,谁也不知道,唯一能确定的就是只要是经济,是商品就有其周期,有繁荣有萧条,是个是自然的规律,只不过房地产周期长了些罢了。还有能知道的是,一旦地产业进入萧条期,那么周期会和牛市差不多长,至少都是10年起。另外,对于现在看多的人。经济学家不算,那些是媒体的枪,不过经济学家也有其用处,就是有形之手的镜子。你会发现前几个月还都唱多的经济学家,这才俩三月,都开始唱空了,然而价格还是那个价格。你去问100个人,99个人都会告诉你房价仍然会持续上涨,房价怎么可能跌呢?当你问他你为什么认为房价会持续上涨呢?其实这样的人大多数都对经济和地产完全没概念。得出来的大多数论据是“中国房价一直在涨啊,怎么可能跌呢”,“所有人都觉得会涨,怎么可能跌呢”,当年的日本,也没人相信能跌,最后现在日本的房地产还萧条着呢。还有那些说老大哥不会让地产跌的。我也赞同,老大哥肯定不想让地产跌,,只不过有没有能力阻止就另说了。股市中GJD有实力吧, GJD队在正常的市场中,完全可以左右市场走势的能力,在恐慌下跌中呢?GJD一直在接盘,可是这抛盘根本就接不住。你说你牛B,一个要打十个,可是一亿人每人朝你扔个硬币就能砸死你。与大势作对,从来就没有好下场,最后如期迎来了股灾股灾1.0,2.0,3.0呢。更何况是房地产这盘子可比股市大太多了。更何况,现在老大哥的命门不光房地产一个,每一个都在危机边缘,每一个都是牵一发而动全身。每每到危机时候,就通过一些手段牺牲甚至透支屁民的利益,自保。最后还是使用股票市场的一条规律,一个完整的熊牛市,这个规律虽然出自股市,但是大多数市场基本都适用。因为每个市场的特点各不相同,而最终的价格是市场多空双方博弈的结果。多空的博弈,其实是人性之间的博弈。最终,无论哪个市场,人性都是一样的,投机,贪婪,恐惧等等都是一样的,所以规律大体上都是一样的。第一阶段,股票市场经历了长期的调整,持续交投低迷,市场没人关注股票市场,一部分"聪明资金"觉得股票价值被低估开始进入,市场总体在怀疑中稳步有升。第二阶段,市场慢慢开始活跃了,一些股票老手和一些关注投资的人士,开始参与,市场迎来主升浪,开始出现大幅赚钱效应,市场开始拉升。第三阶段,市场内鸡犬升天,一些垃圾股票都被炒到老高,傻子在里都能赚钱,市场的投机热情达到狂热,所有人都是多头,连菜市场的大爷大妈都不谈论西红柿多少钱了,开始讨论中石油多少钱了。就在这个阶段,连没有经济收入的学生,街头的大爷大妈都看多,那么证明肥羊都入市了,已经没有增量资金了,没有增量资金接力,股票价格怎么持续上涨呢?那么当初那些聪明资金,在这个时候开始觉得价格被严重高估了,开始准备出货了,因为现在大家都看多,流动性极佳,大量的筹码抛出,而毕竟增量资金没有了,买入力量开始下降,价格开始滞涨。第四阶段直道卖出力量开始大于买入力量,价格开始跌了。但是这时候价格不会大幅下跌,毕竟还有那么多人看多,还有人等着抄底。第五阶段,如果是调整不应该有持续下跌,而价格一直持续下跌,越来越多的人开始割肉离场,恐慌情绪弥漫,市场加速下跌。第六阶段,市场做空力量消逝殆尽,慢慢阴跌。最终,那些在第三阶段“大爷大妈白领学生们”仍然拿着手里的股票,奢望着能够回本。这前三个阶段,看起来和房地产好像哦,还有楼市中那些“聪明资金”的代表应该算是李嘉诚了吧,没人会说李嘉诚傻吧?可能10年以后再回来看,发现他都卖在了相对高点。而且最近我大学的好几个同学都开始讨论买房,要知道15年6月份的时候,他们用了自己刚工作的所有积蓄买了股票,买在最高点(微笑脸)。世间万物自有其规律,违背自然规律定将受到惩罚,不是不来,只是时间未到。从来不劝人买或者劝人不买。那是别人的事,买了赚了赔了都不管我事。我只想说一句,买之前考虑自己的实力,如果有你收入1万,全家积蓄凑了100万,贷款200万。要考虑自己的偿还能力,要知道你要还30年,还完本金都翻倍了。如果觉得还着很吃力,那么最好要考虑一下这个决定是否明智了。如果你有个3000万,那买吧,几百万算啥,不差钱。房子这东西,套住了就是一辈子。很多人透支自己30年的购买了,只用2天就能做决定,我敬你是条汉子。还有那些那看我200万买的房子,今年都400万了,赚了赚了。如果你本来就是用来投资,赚了以后变现了,那很好。不过即使是投资的人,大多都不会在这个时候卖,因为人性的贪婪,总希望涨的更高,不能知足,最后在下跌中砸盘,只有浮盈变现了才是利润,不能变现的那叫账户浮盈,不过砸盘的人也算是聪明认了,大多数人都是主升浪进去,跌了就拿着,一直套着。最扯的是本来是刚需,买来住的,房子涨价了,你高兴个毛啊,你只有这一套房子,就是涨到1000万你也卖不了,卖了就买不起了啊。那房子涨价高兴个毛线啊。还有一种说法,我是刚需,又不投机,我不管涨跌,我得买。关键是不管你是不是投机,接盘的价格都是一样的啊。自己只是给了自己一个接盘的理由而已啊。---------------------------------------------------------------------------------------------------最后我想说说自己看到的听到的,不扯什么数据,不扯什么理论,就身边的事。家在天津,天津这几年发展很差,无论是经济发展,城市建设等等,远比不上成都、杭州这样同级别的城市。人均收入4000多。就这样的一个环境,市内六区均价3.5万左右,我听说有些新开盘的楼盘已经出现6万一平米的单价。一套100平的地点不好不差的房子,一个天津市民如果不贷款,不吃不喝约70年可以买上,如果贷款了,30年连本带利100年不吃不喝能买上。天津这样的城市,高新经济很少,虽然收入特别低的少,收入特别高的更少,大部分收入都集中在中段。在北方这种城市,房子被看的特别重。这种气息特别浓,小伙子要结婚,基本都要有房,这是第一个条件,没有这个后面都免谈。街头巷尾到处是讨论房子的,一点也不夸张,你去沙县吃个盖饭,别人在讨论房子,你去健身,别人在讨论房子,街上的大妈动不动就300,400万说的好像自己银行账户里有几千万现金一样。我不禁感叹,现在大妈都这么有钱了?300,400万都不当钱了,我难道生活在了假的中国。小区里的大爷曾扬言,房价还得涨,最起码9万。我去,我感觉人都疯了,9万一平,按照平均工资,买一套100平的不贷款,不吃不喝攒166年能买上,这些人都疯了,连基本数学都不会算了呢?真的是只有牛市来了,你才能知道人能有多疯狂。北京更不必多说了,北京固然高收入人群非常多,但是我就说一点,北京人均工资不到7000。我的初中同学,普通企业小职员,前年买的房子,那时候已经很疯狂了,但还没现在这么疯狂,总价算下来约180多万。全家的积蓄凑的首付,贷了100万多,具体多少不记得了,每个月还款7000多元,近8000元。而他月收入只有4000。全家在供一套房子。更何况现在入市的人。大学室友,几个人都来自比较偏远的地区,家境不太好。毕业后去了北京,从事的传统行业,毕业2年了,都是月光族。北京的消费高,根本剩不下钱。近些日子都在讨论买房子的事,说现在不买以后一辈子可能都买不起了,北京是没指望了,打算西安买,一是因为那离老家近,二是因为那的房子便宜。西安房价多少我没查,但是听他们说算下来,也得100万,而我的这些同学,你让他们拿出20万现金做首付都不太可能。而就是这样的老百姓,最终成了某某策略的牺牲品,接盘侠。只能叹息。家里一直催着买房,尤其是在北方这么看重房子的城市,家里差套房,父母尤其着急。近些年家里也赚了点钱,首付凑的上,剩下的贷款近200万。而我一直坚持不买,几次与家人吵架,也不能在这个节骨眼上去做接盘侠。家里全部的积蓄,加上几十年高额的贷款。一方面,我是看空的,如果房子就是不讲理的逆势上涨,房价真9万一平,涨到天上去,我才疏学浅,学艺不精,我认。不过如果真这样,直接欧洲找个小国家投资移民不是更好?第二,即使现在我不看空,觉得房价还会涨,也不会买。一旦入市,以目前的价格,将被套一辈子,无论未来涨到多高,其实跟我没什么关系,因为在这个价位进的,并且要自己住的。这种房子根本就不是资产,而是负债,有了它,人做事就会变得畏首畏尾,失业将会变成世界末日,有机会了,你敢去冒险吗?你不敢,也没有资金去冒险,因为月初要还房贷。被套以后,连翻身的机会都不会再有了,就像在圆形跑到跑步的仓鼠,没有尽头无休无止。人生在世3万天,与其那么活,不如吃好的,用好的,玩好的。投资自己,学习更多东西。等到机会来领的一刻,一场翻身仗,不过几年的时间。这是我的价值观,人各有志,不喜勿喷。
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